南宁单盘销量前3强，惊现2万+楼盘！释放什么信号？

文/易居企业集团·克而瑞分析师  王莹

房地产江湖，历来是跌宕起伏。热销项目的排位，也在不断变化。

但是，今年3季度南宁商品房销售榜，却出现一个惊人的变化：均价2万+的项目冲进了单盘榜TOP3。

目前，南宁商品住宅均价在1.2万元/㎡，而一个2万+的项目，却能够KO掉南宁大部分刚需盘，这释放出什么样的讯号？

分化。这说明南宁房地产市场分化明显，不是价格低的项目就一定好卖，反之，有地段、配套、产品力的加持，即使是高价项目也能成为红盘。

请注意！南宁单盘TOP3出现了2万+楼盘

3季度南宁单盘排行榜，藏有一个很大的“彩蛋”。

克而瑞数据显示，3季度南宁单盘销售榜呈现两大特点：

（1）五象项目占据单盘榜TOP20的半壁江山，领跑置业热门区域，且市场集中度较高。单盘前20强中，五象项目金额占比达51%，面积占比达53%；

（2）规模在百亩以上甚至千亩的大盘，销售金额、销售面积优势凸显，其中南宁单盘3强更是均被这类大盘包揽。

除了部分热点项目持续上榜，还有“新面孔”入围。其中，最为惹眼的无疑是2万+项目龙光天瀛以9.38亿的业绩冲进单盘金额3强，业绩环比大幅上涨78%。

一直以来，南宁单盘20强多为刚需、刚改类项目，即使是颇受关注的高价项目，因去化速度很难跑赢刚需盘，因此20强中也鲜有高价项目。

而此次龙光天瀛一举冲进单盘3强，对楼市也释放出了明显的信号：

南宁房地产市场分化愈发明显，不是价格低的项目就一定好卖，反之，有地段、配套、产品力的加持，即使是高价项目也能“自带流量”，领跑市场。

不仅KO了南宁大多数刚需、刚改项目，龙光天瀛在2万+项目中亦位列榜首。

克而瑞数据显示，3季度南宁2万+商品住宅成交中，龙光天瀛以6.96亿、3.23万㎡的业绩，包揽2万+项目销售金额、面积双榜首，远超其他上榜项目。

在2万+商品住宅成交中，龙光天瀛成交金额和面积的市场占有率分别达21%和24%。在南宁在售的30余个2万+项目中，龙光天瀛仅一盘就卖出南宁1/5的货值，可以说拥有相当大的话语权。

10月以来，项目仍然保持这一热销速度，位列南宁2万+商品住宅单盘3强。 

特价1.6万起以价换量？想太多，均价还是2万+

今年3季度，南宁房地产市场热度有所下降。连“蛋糕更大”的刚需项目去化都有所放缓下，龙光天瀛这样的2万+项目，又如何做到逆势上涨？

8月下旬开始，南宁楼市“价格战”四起，房企促销力度加大。

无论是全国型房企，还是广西本土实力房企，都推出大力度的购房优惠政策。7折卖房、单价直降1000-2000元/㎡等优惠，层出不穷。

部分房企打出的购房优惠海报

面对市场下行压力和“三条红线”新政出台，房企这波操作“求生欲满满”，通过以价换量来快速回笼资金，部分项目取得相当惹眼的业绩。

龙光天瀛，就是其中的典型项目。

8月底，南宁分销们转发了一则消息：原价2万+的龙光天瀛，而现在只要1.6万元/㎡起。在南宁楼市，引起了轩然大波。

分析师进行实地踩盘了解到，项目仅推出1套1.6万元/㎡起的特惠房，为低楼层朝向路边的房源，一经推出就迅速售出。但其实，9月项目在售房源均能享受一口价优惠，总价也都有不小的优惠。

效果也是立竿见影。9月第2周，龙光天瀛就以1.63亿、0.78万㎡的成绩登顶周度南宁商品住宅销售金额、面积双榜。

数据来源：CRIC

不过从整体房价来看，龙光天瀛自入市以来，商品住宅均价一直在妥妥的2万+行列，即使是推出特惠的9月，均价依然达20931元/㎡。

虽然优惠力度不小，但龙光天瀛均价摆在那里，至少是刚改、中产才够得着，为什么还能卖得那么快？

这背后的投资逻辑，与优质的地段，高能级“学铁商”配齐，以及自身的产品力加持密切相关。

高能级“学铁商”配齐，五象湖这地段不用多说

买高端盘，除了改善自住之外，大部分人都会兼顾投资属性，来实现资产的保值增值。

因此，地段，成为这群人置业考虑的第一要素。龙光天瀛之所以能卖的贵，还卖得好，跟其五象湖的核心地段，高能级“学铁商”配套的加持，密不可分。

龙光天瀛区位图

从区位来看，龙光天瀛位于五象湖板块主干道平乐大道、凤凰路交会处，板块内重点配套如五象湖公园、万象汇、五象新区第四实验小学、十四中五象校区、地铁3号线站点等，均在项目1公里内，妥妥地占据五象湖核心地段。

那五象湖板块，在时下的南宁楼市意味什么？成交量和价兼得的顶流板块之一。

从土地市场来看，五象湖板块如今已经成为南宁高价地的聚集地。

据统计，近5年来南宁一共出让16幅万元地，其中6幅位于五象湖板块，占比近四成。其中，龙光天瀛实际成交楼板价高达14478元/㎡，甚至高出当时南宁商品住宅均价2806元/㎡。

克而瑞制图

随着这些万元地项目接连入市，五象湖板块成交量价在今年均有不俗表现。

克而瑞数据显示，2020年1-9月，五象湖板块商品住宅成交面积61.70万㎡，位列南宁40个板块第二，超过凤岭北、凤岭南、龙岗等热门板块。成交均价15651元/㎡，同比大幅上涨26%。

数据来源：CRIC

在这样一个顶流板块，龙光天瀛自身配套也很拿得出手。

克而瑞制图

例如备受关注的学区上，按目前的地段划分，龙光天瀛拥有双优质学区，五象新区第四实验小学，和南宁十四中五象校区。

十四中五象校区，2020年中考成绩总分A+率达到16%，位于公立初中总分A+排名第四位（基本持平另外两个老校区），香不香自己看着办。

图片来源：公众号南宁十三谈房

去年11月，五象实验四小纳入天桃大学区管理，采用集团化办学，项目自身还将配备18班幼儿园，教育资源优质。

交通方面，项目紧邻五象新区主干道平乐大道，距离地铁2号线延长线（在建）、3号线交会的平良立交站仅约300米。

500米范围内还有华润万象汇（在建）、合景悠方商业广场（在建）、宝能城（在建）等20万㎡商业群，未来下楼就能买买买，享受时下最In的生活。

龙光南宁TOP级产品，实景呈现还挺抗打

在南宁顶流的板块，同样也意味着激烈的竞争。五象湖“五大天王”同台竞技，龙光天瀛的园林实景、产品是否够抗打？

作为龙光在南宁的第一个TOP级“天字系”产品，也是五象湖板块第一个入市的2万+项目，从实景呈现的园林来看，在南宁中式园林里算是可圈可点。

项目以唐代皇家“兴庆宫”为蓝本，匠造“盛唐八景”（濯龙门、天龙池、花萼相辉楼、玉虹桥、花想容、五龙坛、瑶台浴池和九华叠翠），来重现盛唐园林。

项目还给出了盛唐八景的意向图，看起来还挺有中式韵味的。

▲盛唐八景园林意向图

光是入户座大门，项目就有不少讲究。

例如师承盛唐时期王府的濯龙门，高约8米，宽约20米，台阶中央为“平步青云”丹陛石御道，用的汉白玉浮雕，寓意步步高升；步道两侧分布着6盏硕大的灯，名为“六律宫灯”，由黄铜锻造，寓意六六大顺；门楼两侧摆了两口大缸，也是黄铜材质，名叫“吉祥缸”，寓意“藏风纳气，财源滚滚”。

▲龙光天瀛大门实景图

迈入大门，入目的则是盛唐风满满的园林，先来看一组实景图。

 ▲天龙池的黄铜仙鹤

▲花萼相辉楼

▲玉虹桥上多处刻有浮雕

每个景点，同样有很多讲究。

以玉虹桥为例，用的是汉白玉，桥头为龙龟造型，桥身各部位均有很多浮雕、花纹，满满的细节。

整个园林内，还种植了不少珍贵树种。比如，濯龙门前有4棵直径60公分的大香樟树，天龙池一带，还分布着很多日本黑松、冬青、红枫等珍贵树种。

对于业主而言，每天回家、在园林里散步，可谓是曲水流觞集雅客，对酒品茗论古今。

断档近半年，167㎡大户再上新

景观给力，还是双主卧+双大阳台设计

作为五象湖板块最早入市的2万+项目，龙光天瀛的户型配比可谓是“大小通杀”。除了打造引爆板块楼市的流量型产品（60-70㎡的小户型）外，也结合板块的稀缺性以及不断凸显的改善需求，推出满足三代同堂的大户产品。

均价2万+，还做改善大户，卖得出去吗？

产品的背后，无疑是较大的市场需求。

随着全面二孩政策施行，“221”“222”家庭结构是大趋势。在保证舒适性和私密性的前提下，多一个人居住面积就多35～45㎡，以此来计算，140㎡以上的四房、或者170㎡以上的五房、六房才能满足舒适的居住需求。 

大数据也可以看出这一趋势。克而瑞数据显示，近5年南宁商品住宅成交面积段结构发生显著变化，购房者对住房面积的需求变大，大户去化现走俏趋势。

数据来源：CRIC

2015年80-90㎡面积段成交占比最大达27%；110-140㎡面积段成交占比为22%；140-150㎡面积段占比仅3%。

2019年80-90㎡面积段占比缩小至11%；110-140㎡面积段占比扩大至36%；140-150㎡面积段占比扩大至6%。

不难发现，南宁市场对大户的购买力有所提升。而这在稀缺的板块，尤为凸显。

龙光天瀛近期加推的167㎡新品，一经亮相就备受改善人群关注。新品位于9号楼，在售产品为108㎡三房以及141㎡、167㎡四房，主力价2.1万-2.3万元/㎡。其中，167㎡新品仅在去年12月首开时推售过，如今断档近半年后再次上新。

项目效果图

从户型设计来看，新品拥有3大亮点：

1、位于中心楼栋，景观视野给力。

9号楼位于小区中心位置，北面为3层的临湖商墅，南面为3层的合院产品，视野基本无遮挡。分析师站在13层样板间，北面不仅可以看到五象湖景，还能远眺青秀山和五象总部基地。141㎡户型也可以实现167㎡的景观视野，南面108㎡户型则可以俯瞰园林景观，整体来说，景观视野很ging。

2、改善特性凸显，采取双主卧+双大阳台设计，毛坯交付。

167㎡新品，采用南向超大面宽设计，开间高达16.3米；南北双大阳台设计，开间均在5米左右，不仅景观视野好，而且通风良好；

双主卧设计，南向主卧面积（算卫生间）近35㎡，配备衣帽间，尺度舒适，老人可住北向主卧，或西面次卧，与儿女生活作息互不干扰，即使家里有2个孩子也能保证每人拥有独立的空间，满足三代同堂的居住需求；

此外，新品采用毛坯发售，购房者可结合自身需求进行房间划分，可灵活做成三房或四房。

167㎡新品创意户型图

3、中心区域面积大，生活拥有更多可能。

该户型中心区域面积约43㎡，如果再加上南北2个阳台，中心活动空间面积近60㎡，在这里就可以有更丰富的生活场景。无论是亲友聚餐、日常健身、办公，或者种花遛狗，活动空间都绰绰有余。

【结语】

有五象湖板块+优质“学铁商”配套+产品力的加持，对资金充裕的购房者而言，龙光天瀛闭眼入也不会出错。

新加推的167㎡新品，改善属性凸显，不论是户型尺度还是居住舒适度，都能满足三代同堂的居住需求，对想要改善置业且兼顾投资的购房者来说，是一个不错的上车机会。

文章来源：CRIC广西；

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